Jak spočítat, kolik na hypotéku opravdu unesete?

Banka vám řekne, kolik vám půjčí. To ale nemusí být částka, kterou pohodlně unesete. Rozdíl dělá měsíční rozpočet, rezerva a změny v životě. Spočítat si vlastní strop lze za jeden večer s kalkulačkou a výpisy z účtu. Postup níže vychází z běžných příjmů a výdajů, ne z nabídek konkrétních bank. Sazby se mění, proto používejte jako ilustraci a ověřte si aktuální podmínky.

Krok 1: spočítejte čistý stabilní příjem

Sečtěte čisté příjmy domácnosti za měsíc. Počítejte jen to, co přichází pravidelně, tedy mzdu, ne prémie. Nepravidelné příjmy zprůměrujte za rok a vezměte nižší odhad.

Odečtěte případné příjmy, které brzy skončí, třeba rodičovský příspěvek. Banka na takové změny také přihlíží. Počítejte tedy s příjmem, který vám zůstane.

Příklad: domácnost má čistý příjem 70 000 korun měsíčně. Z toho 5 000 korun tvoří nejistá složka. Stabilní příjem tedy činí 65 000 korun.

Krok 2: zjistěte skutečné výdaje

Projděte tři měsíce výpisů z účtu a rozdělte výdaje na nutné a volitelné. Nutné jsou jídlo, doprava, energie, pojištění a splátky. Volitelné jsou zábava, restaurace a dovolené.

Nezapomeňte na roční platby, například pojistky nebo opravy auta. Rozpočítejte je na měsíce. Často tvoří překvapivě velkou část.

V našem příkladu nutné výdaje včetně splátek dosahují 30 000 korun. Volitelné pak 15 000. Zbývá tedy 20 000 korun měsíčně.

Krok 3: nechte si rezervu

Ne celých 20 000 korun by měla pohltit splátka. Část musí zůstat na rezervu a nečekané výdaje. Rozumné je ponechat si alespoň čtvrtinu volných prostředků.

Po výpočtu zůstane na splátku zhruba 15 000 korun. To je hranice, pod kterou se cítíte komfortně. Banka může schválit víc, ale riskujete.

Zvažte také plány do budoucna, jako dítě nebo změnu zaměstnání. Příjem se může snížit, výdaje zvýšit. Rezerva vás ochrání.

Krok 4: přepočítejte splátku na výši úvěru

Měsíční splátka závisí na výši úvěru, úroku a délce. Pro orientaci použijte kalkulačku hypotéky. Zadejte splátku 15 000 korun, dobu třicet let a sazbu, kterou nabízí trh.

Ilustračně: při úroku pět procent ročně odpovídá splátce 15 000 korun úvěr zhruba 2,8 milionu korun. Při nižším úroku se částka zvýší, při vyšším sníží. Nejde o nabídku.

Zkuste více scénářů. Spočítejte i vyšší úrok o dva procentní body, abyste viděli dopad po konci fixace. Pokud by splátka přerostla rozpočet, snižte plán.

Krok 5: počítejte s pravidly bank a ČNB

Česká národní banka stanovuje doporučení a limity pro poskytování hypoték, například poměr úvěru k hodnotě nemovitosti a zatížení příjmu splátkami. Limity se v čase mění. Aktuální hodnoty ověřte na stránkách ČNB.

Úvěr musíte mít částečně z vlastních zdrojů. Počítejte s uspořením na akontaci a náklady na pořízení, jako jsou poplatky a daň. Jejich výši ověřte aktuálně.

Banka vyhodnotí i vaše další závazky, třeba kreditní karty a půjčky. Zkuste je před žádostí snížit. Čistší finanční profil znamená lepší podmínky.

Krok 6: vyzkoušejte splátku v praxi

Před podpisem několik měsíců odkládejte plánovanou splátku na zvláštní účet. Ověříte, zda ji zvládáte bez problémů. Našetřená částka navíc poslouží jako rezerva.

Pokud nájem platíte nižší, rozdíl odkládejte. Test ukáže, kolik vám zbývá na život. Je to nejlepší zkouška reality.

Když test zvládnete s přehledem, částku můžete zvážit. Pokud ne, upravte plán. Lepší je koupit menší byt než žít v tlaku.

Časté otázky

Kolik procent příjmu má tvořit splátka?

Neexistuje univerzální číslo, záleží na výdajích a rodinné situaci. Mnoho domácností volí zhruba třetinu čistého příjmu jako horní hranici. Banky se řídí vlastními pravidly a doporučeními ČNB, která ověřte.

Co když se sazby po fixaci zvýší?

Splátka se může zvýšit, proto počítejte s rezervou. Zvažte delší fixaci nebo možnost mimořádné splátky. Před koncem fixace si vyžádejte nové nabídky a případně refinancujte.

Mohu se přihlásit k hypotéce s partnerem?

Ano, společná žádost sečte příjmy obou žadatelů. Oba ale ručíte za celý dluh. Zvažte, co se stane při rozchodu nebo ztrátě příjmu jednoho z vás, a domluvte pravidla předem.

Zdroje

• Česká národní banka
• Ministerstvo pro místní rozvoj ČR