Vyplatí se koupit byt z dražby? Jen když znáte rizika

Byt z dražby se vyplatí kupujícím, kteří mají připravenou hotovost, právníka a časovou rezervu. Nižší cena je skutečná výhoda, ale vyvažují ji rizika: nekompletní prohlídka, obydlený byt, zatížení nemovitosti a rychlé termíny. Kdo hledá první bydlení na hypotéku a chce se nastěhovat v řádu týdnů, bude spíš zklamán. Podrobněji je dobré projít, jak dražba funguje a co všechno se při ní může zkomplikovat.

Jak dražba funguje

Existují dva základní druhy. Exekuční dražba probíhá na základě exekuce a řídí se exekučním řádem, dobrovolná dražba se koná na žádost vlastníka podle zákona o veřejných dražbách. U obou je určeno nejnižší podání a termín, do kterého musíte složit dražební jistotu.

Nejvyšší podání vyhrává a vydražitel obdrží příklep. Zaplatit se musí v zákonné lhůtě a teprve potom přechází vlastnictví. Přesný okamžik se podle typu dražby liší, proto si podmínky přečtěte v dražební vyhlášce.

Proč bývá byt z dražby levnější

Cena vychází z odhadu a nejnižšího podání, které bývá nižší než tržní hodnota. Prodávající často nemá motivaci čekat na nejlepší nabídku, protože potřebuje uspokojit věřitele. Konkurence bývá menší než při běžném prodeji, protože řada lidí se dražbě vyhýbá.

Úspora ale není zaručená. Na dražbě se může sejít několik zájemců a cena stoupne blízko tržní. Pak platíte stejně jako na trhu, ale s horšími informacemi.

Hlavní rizika

Prohlídka bývá omezená nebo neproběhne vůbec a nevíte, v jakém stavu byt je. Může být obydlený a jeho vyklizení trvá. Věcná břemena a některé nájemní vztahy mohou přejít na nového vlastníka, zatímco jiná práva zanikají, což se liší případ od případu.

Zvláštní pozornost si zaslouží dluhy domu. Nedoplatky na příspěvcích společenství vlastníků nebo na službách mohou kupujícího zatížit, pokud nejsou vypořádány v rámci dražby. Dražební vyhláška obvykle uvádí, jaká práva a závazky na nemovitosti váznou.

Kdy se dražba hodí

Hodí se zkušenějšímu kupujícímu s hotovostí a časem. Měl by mít rezervu na vyklizení, opravu a případný spor o užívání. Právník by měl projít vyhlášku a list vlastnictví ještě před složením jistoty.

Vhodná je i pro investora, který počítá s rekonstrukcí a pronájmem a kalkuluje i zdržení. Podmínkou je rozpočet bez optimistických předpokladů. Pokud má plán fungovat jen při nejlepším výsledku, rizika jsou příliš vysoká.

Kdy se dražba nehodí

Nehodí se, pokud potřebujete bydlení do určitého data. Pozdržet se může předání bytu, vyklizení i rekonstrukce. Také hypotéka, která má vlastní lhůty, se s dražebními termíny snadno rozchází.

Nevhodná je i pro kupujícího, který nemá rezervu. Jakmile se objeví neplánovaný výdaj, nemá z čeho platit. V takovém případě je bezpečnější běžný prodej, kde byt prohlédnete a smlouvu vyjednáte.

Zdroje

• Zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách
• Exekuční řád (zákon č. 120/2001 Sb.)