Vyplatí se koupit družstevní byt místo osobního vlastnictví?

Družstevní byt se vyplatí tomu, kdo přijme jeho zvláštní postavení a ověří si hospodaření družstva. Obvykle je levnější než byt v osobním vlastnictví, ale nekupujete nemovitost, nýbrž členský podíl a právo byt užívat. Rozdíl se projeví při financování, při prodeji i při dluzích domu. Níže je rozebráno, co přesně získáte, komu družstevní byt vyhovuje a co si před podpisem prověřit.

Co přesně kupujete

Byt i dům patří bytovému družstvu. Vy se stáváte členem a nabýváte členský podíl, který dává právo byt užívat za pravidelné úhrady. Nejde tedy o vlastnictví nemovitosti zapsané v katastru.

Práva a povinnosti členů určují stanovy a zákon o obchodních korporacích. Za užívání platíte zálohy, které pokrývají splátky úvěrů družstva, správu domu a fond oprav. Obvykle jsou to vyšší částky než u klasických zálohových plateb, proto je dobré zjistit jejich výši předem.

Kdy se družstevní byt vyplatí

Lákadlem je nižší pořizovací cena. Pokud vám jde o dlouhodobé bydlení bez ambice byt rychle prodat se ziskem, může být družstvo rozumnou volbou. Vyhovuje také těm, kdo chtějí mít jistotu, že jim bydlení nikdo nevypoví, pokud plní povinnosti člena.

Dobře funguje u domů s dlouhodobě stabilním družstvem, kde je dům v dobrém stavu a dluhy jsou pod kontrolou. Hospodaření zjistíte z výroční zprávy a zápisů z členských schůzí. Pokud se vám nedaří dokumenty získat, berte to jako varování.

Kdy se nevyplatí

Nevýhodou bývá financování. Banky u družstevních bytů často nabízejí jiné podmínky než u bytů v osobním vlastnictví, případně úvěr odmítají. Podmínky se liší podle instituce, proto je nutné je ověřit ještě před podpisem rezervace.

Další nevýhodou je dluh družstva. Pokud dům nese úvěr, splácí ho všichni členové z plateb a změna sazby nebo zdražení nákladů dopadne i na vás. Prodej podílu bývá někdy vázán na schválení družstvem nebo na podmínky stanov a nemusí být tak rychlý jako prodej běžného bytu.

Převod do osobního vlastnictví

V mnoha družstvech je možné byt převést do osobního vlastnictví. Podmínkou je zpravidla splacení podílu na dluzích domu a splnění požadavků stanov. Zákon u některých družstev dává členům právo převod požadovat, jinde jde o dobrovolné rozhodnutí družstva.

Převod mění vaši situaci: přestanete být členem a stanete se vlastníkem v katastru. Můžete pak byt zastavit pro hypotéku a prodat jako běžný. Podmínky a náklady se liší případ od případu, zeptejte se družstva předem.

Co prověřit před podpisem

• stanovy a podmínky převodu podílu,
• výši záloh a z čeho se skládají,
• zbývající dluh družstva a splatnost,
• stav domu a plánované opravy,
• zda je možný převod do osobního vlastnictví a za jakých podmínek.

Pokud je kupujících víc než jeden, ujasněte si, na koho bude podíl vedený. Při společném členství se uplatní zvláštní pravidla pro manžele. Dokumenty nechte prohlédnout právníkovi, pokud kupujete za vyšší částku.

Můj tip: Doporučila bych požádat družstvo o výpis z hospodaření za poslední tři roky a o plán oprav. Z nich uvidíte, zda se zálohy zvyšovaly a jestli dům čeká velká investice, která by se promítla do vašich plateb.

Časté otázky

Mohu družstevní byt prodat komukoli?

Prodej členského podílu se řídí stanovami. Družstvo může vyžadovat souhlas s převodem nebo stanovit podmínky pro nového člena. Ověřte si pravidla před koupí, abyste později nenarazili na omezení při prodeji.

Lze na družstevní byt získat hypotéku?

Některé banky financování nabízejí, jiné ne a podmínky se liší. Obvykle bývá náročnější než u osobního vlastnictví. Před podpisem rezervace proto oslovte více institucí a ověřte, zda daný byt akceptují.

Ručím za dluhy družstva?

Člen družstva obecně neručí za dluhy družstva celým svým majetkem, ale jeho platby se mohou zvýšit, když družstvo splácí úvěr. Podmínky stanoví stanovy. V případě pochybností se obraťte na právníka.

Zdroje

• Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích
• Svaz českých a moravských bytových družstev