Předčasné splacení hypotéky se vyplatí, dokud vám zbývá rezerva

Každá koruna navíc, kterou vložíte do hypotéky, přestane být úročena, a to je jediný zaručený výnos celé operace. Ten ale získáte jen tehdy, když vás splacení nepřipraví o rezervu na nečekané výdaje. Dům s rychle splacenou hypotékou a prázdným účtem je pro rodinu horší než dům s hypotékou o pár let delší. Rozhodnutí proto stojí na třech věcech: podmínkách smlouvy, výši vaší rezervy a tom, čím byste peníze jinak využili.

Co předčasné splacení skutečně ušetří

Úrok se počítá ze zůstatku jistiny. Pokud tedy zůstatek snížíte, přestanete platit úrok z odstraněné části. Při zůstatku 3 000 000 Kč, mimořádné splátce 300 000 Kč a úroku 5 % ročně jde přibližně o 15 000 Kč úroků za rok (300 000 × 0,05). Čísla jsou ilustrační, vaše sazba bude jiná.

Úspora trvá po celou zbývající dobu, ale každým rokem se zmenšuje, protože splácená jistina by se i bez mimořádné splátky postupně snižovala. Banka vám obvykle nabídne dvě varianty: zkrátit dobu splácení, nebo snížit měsíční splátku. První varianta ušetří víc na úrocích, druhá dává větší pohodlí v rozpočtu.

Co říká smlouva a zákon

Zákon o spotřebitelském úvěru dává dlužníkovi právo úvěr splatit předčasně, ale banka může požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. V praxi platí, že splátka k datu konce fixace bývá bez poplatku. Mimořádné splátky uprostřed fixace jsou podle smlouvy omezené nebo zpoplatněné.

Přesné podmínky najdete ve smlouvě a ve všeobecných obchodních podmínkách banky. Zeptejte se, jaký objem splátek lze provést bez nákladů a v jakém termínu je třeba splátku oznámit. Při pochybnostech vám může pomoci finanční arbitr, který rozhoduje spory spotřebitelů s finančními institucemi.

Kdy mimořádná splátka dává smysl

Nejsilnější důvod je dražší dluh, který splácíte souběžně. Kontokorent, kreditní karta nebo spotřebitelská půjčka bývají dražší než hypotéka, a ty proto splaťte první. Dalším důvodem je blížící se konec fixace, kdy lze splatit část bez sankce a před sjednáním nové sazby snížit zůstatek.

Smysl to dává také u domácností s jistým příjmem a zajištěnou rezervou na několik měsíců výdajů. Pokud vám zbývají peníze, které nepotřebujete v blízké budoucnosti, jejich uložení do hypotéky je jednoduché a bez rizika. Rozhodujte se i podle toho, zda se vám dluh psychologicky nepříjemně nese.

Kdy se splácení nevyplatí

Nemáte-li rezervu, nechte mimořádnou splátku na později. Peníze vložené do nemovitosti už nevyberete, a kdyby přišla ztráta příjmu nebo oprava střechy, bylo by nutné půjčovat si znovu, zpravidla dráž. Rezerva ve výši několikaměsíčních výdajů je tedy podmínka, ne doplněk.

Opatrnost se vyplatí i tehdy, když peníze za rok nebo dva budete potřebovat, třeba na studium dětí nebo výměnu auta. Stejně tak u velmi nízké sazby z minulosti může být výhodnější peníze udržet volné, protože úspora na úrocích bude malá. Nejde o obecné pravidlo, jde o srovnání vašeho úroku s alternativou.

Jak postupovat v praxi

Zjistěte u banky aktuální zůstatek, datum konce fixace a podmínky pro splátku bez poplatku. Požádejte o výpočet obou variant, zkrácení doby i nižší splátky. Porovnejte ušetřené úroky se sumou, kterou do splátky vložíte.

Rozdělte částku, pokud si nejste jisti. Část můžete dát do hypotéky a část ponechat na účtu jako rezervu, a po půl roce doplnit další splátku. Takový postup zachová flexibilitu, kterou po jednorázové splátce už nezískáte.

Zdroje

• Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru
• Česká národní banka
• Finanční arbitr