Nájem, nebo koupě bytu? Rozhoduje rezerva, ne jen splátka

Srovnání nájmu a hypotéky podle měsíční splátky vychází téměř vždy špatně, protože vlastnictví má řadu nákladů, které na úvěrové smlouvě nenajdete. Nájem naopak nezahrnuje nic, co by po letech zůstalo vám. Správná otázka proto nezní, co je levnější, ale co se hodí vaší situaci: jak dlouho plánujete zůstat, jak stabilní je váš příjem a kolik peněz vám zbude po koupi. Následující srovnání ukazuje, co do počtů zahrnout.

Co se do srovnání zapomíná

Vlastník platí kromě splátky také příspěvky do fondu oprav a zálohy na služby, pojištění nemovitosti, daň z nemovitých věcí a údržbu bytu. K tomu přistupují jednorázové náklady při koupi, například právní služby, poplatky a případné vybavení. Nájemce tyto výdaje většinou nese jen v rámci nájmu.

Další položkou je vlastní kapitál. Peníze vložené do koupě byste mohli jinak spořit nebo investovat, což je takzvaná náklad obětované příležitosti. Pokud na koupi použijete jen úvěr a rezervu ponecháte, je to menší problém, pokud ale zlikvidujete všechny úspory, zůstanete bez polštáře.

Modelová ilustrace měsíčních nákladů

Vezměme byt za 5 000 000 Kč, kupní cenu pokrývá 1 000 000 Kč vlastních peněz a úvěr 4 000 000 Kč. Při úroku 5 % ročně činí úrok zhruba 200 000 Kč za rok, tedy asi 16 700 Kč měsíčně. K tomu přidáme obětovaný výnos vlastních peněz při 3 % ročně, přibližně 2 500 Kč měsíčně, a 3 500 Kč na fond oprav, pojištění a údržbu.

Celkem vychází asi 22 700 Kč měsíčně oproti nájmu 20 000 Kč za srovnatelný byt. Rozdíl je malý, což ale neznamená, že nájem je vždy levnější. Čísla jsou pouze ilustrační a nezapočítávají splácenou jistinu, která se časem mění ve váš majetek, ani případný růst či pokles ceny bytu.

Kdy koupě dává smysl

Koupě se hodí, když víte, že v bytě zůstanete řadu let. Náklady spojené s pořízením se rozloží do delší doby a splacená jistina vytvoří majetek. Dalším důvodem je stabilní příjem, který unese splátku i při zvýšení sazby po konci fixace.

Důležité je mít po koupi rezervu na několik měsíců výdajů. Jinak i drobná oprava, třeba výměna kotle nebo spotřebiče, vás donutí půjčovat si. Koupi také zvažte, pokud hledáte jistotu, že vám bydlení nikdo nevypoví.

Kdy zůstat v nájmu

Nájem je rozumnou volbou, pokud nevíte, kde budete za tři roky pracovat. Stěhování z vlastního bytu stojí čas i peníze, zatímco z nájmu odejdete výpovědí. Hodí se také těm, kdo mají nejistý nebo kolísavý příjem, třeba živnostníkům v prvních letech.

Nájem dává smysl i tehdy, když by koupě vyčerpala všechny úspory. Rozdíl mezi nájmem a splátkou můžete pravidelně odkládat a postupně stavět kapitál na větší vlastní vklad. Podmínkou je, že rozdíl skutečně odložíte, jinak argument neplatí.

Rozhodnutí v tabulce

Hledisko	Nájem	Koupě
Flexibilita	vysoká, výpověď v řádu měsíců	nízká, prodej trvá a stojí peníze
Pravidelný náklad	nájem a služby	splátka, fond oprav, pojištění, údržba
Počáteční kapitál	kauce	vlastní vklad a náklady při koupi
Majetek po letech	žádný	nemovitost, jejíž cena se mění
Hlavní riziko	růst nájmu a výpověď	růst sazby, ztráta příjmu

Tabulku vyplňte vlastními čísly a doplňte řádek s tím, co je pro vás nepřekročitelné. Pro někoho je to klid na jednom místě, pro jiného možnost odejít do zahraničí. Teprve na takto vymezeném pozadí má porovnání cen smysl.

Zdroje

• Česká národní banka
• Ministerstvo pro místní rozvoj ČR